大风起于青萍之末。

买房对于中国人来说，永远不是选择题，而是必选题，在投资领域短缺的情况下，中国人堆积过中药药材，买过成吨洋酒，紫檀木红木家具，翡翠玉石，沿着太平洋转了一圈后发现，对于不懂的领域而言，还是家门口的房子更靠谱，谈起房子，每个中国人都能说上几句，曾经有个段子，某老总在洗头的时候，洗头小妹们在讨论去XX买房，洗脚的时候，服务员也在说去哪里买房，吃饭的时候，饭店里的人基本都在讨论去XX处买房，他一想坏了，立马撤出某地的房地产投资。这个故事的背景是发生在93年的海南。为什么这个人逃出来了呢？按照他的投资理论来讲，房子是个商品，而中国的商品房是投资品，海南的房子更是奢侈品，不是全民都能买得起的，当所有人的目光都聚焦在房子上面，有房子的人接着买，没房子的白领要买，月收入刚过最低标准的人咬紧牙关也要买，那证明这个地方的楼市已经疯狂了，禁不起政策的左右，也抗不住供需的变动，天涯，海角，烂尾楼。就是这么来的。

姑且不论上面这个投资理论的可操作性，中国房地产市场的复杂和全民性，让房地产调控政策直面13亿人口的评判，新国五条细则于本月出台，住建部的官员在解释政策时表示，这次调控与之前的政策一脉相承，核心内容仍是强调“抑制投机投资性需求，满足合理住房需求”。

什么叫“投机投资性购房”呢？简单说，就是一切不以自住为目的的购房行为。而在经济学中，投机和投资又是有实质性区别的。

按照《新帕尔格雷夫经济学辞典》的定义，投机是指“为了再出售（或再购买）而不是为了使用而暂时买进（或暂时售出）商品，以期从价格变化中获利”的经济行为，因为从价格变化中获利必须把握好买卖时机，因此称之为 “投机”。

而投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。从金融学角度来讲，相较于投机而言，投资的时间段更长一些，更趋向是为了在未来一定时间段内获得某种比较持续稳定的现金流收益，是未来收益的累积。

理论折射到实际层面，投机性购房是短期内买进卖出赚钱差价的炒房行为，而投资性购房更在乎的是稳定的租金收益和房产的固定升值。

新国五条出台的核心就是针对“投机投资性购房”，不言而喻，对于政策的制定者来说，投资和投机性的购房都是打压的对象。日前住建部部长姜伟新在两会接受采访时放话：无论新“国五条”什么时候出台，都会伤及一部分人的利益。这个政策不可能让十三亿人都满意，只能符合大多数人的利益，符合长远利益。

但具体的市场反应，不只让政策制定者，也让业内的专家们疾呼看不懂了，新政祭出各地房交所大门被挤爆，而被戏称为“楼市晴雨表”的婚姻登记处，这几天也有点忙。某婚姻登记处领导总结：这几天，登记处有“三多"，开单身证明的多，离婚的多，补办结婚证的多。离婚是不是为了房子不好说，但是开单身证明和补办结婚证的，大部分都是为了房子。”

我们再回到买房的心理层面，中国的房子到底是用来住的消费品，还是投资品？投资投机的心理在普通购房人群中占比多少？或许我们还要再引入一个买房的动机“改善型购房”。改善型购房主要是指对目前的居住条件不满意，需要重新购置房产来满足对居住的要求。改善型购房需求的年龄主要集中在30岁至50岁之间，一方面是家庭成员的增加，另一方面是孩子年龄的增加，需要改善居住条件。持续的旧城改造，也会造成改善型需求。

改善型人群是昔日的刚需，多数是在“9070”政策（“新建住宅套型90平方米以下占开工总量70%”的规定）下的购房者，手中持有一或两套小户型房产，在收入比没有明显提升，没有其他的理财途径，又要升级房产的情况下，只能通过持有房产的溢价来实现换房需求。但从政策层面上讲，改善型人群也被划归为“投机投资性购房”中的一员。

著名经济学家梁小民曾表示，“面对通货膨胀，最能保值的方式就是买房。这不仅是在我们国家这样，在任何国家都一样。”梁小民认为，投资房产是最保险的理财方式。

反观国五条新政，突袭了中国人千百年下积累的买房保值思维，但在高通胀的经济形势下，围堵了房产这条路之后，却没有疏导之途可达。“管理层要来保护我们了，快跑！”这一句股市的笑话同样用到了今日的楼市。每当楼市实施一项新政时，一道道金牌下来反倒成了市场的逃命信号，但是我们的民间资本和老百姓的资产，反复上演了从股市到楼市再到股市的戏码，或许新政之外，给人们一个财产安置的通道，是其他部门的配套政策应该考虑的首项目标，房地产政策，牵一发而动全身，房地产动过之后，是否还有其他的领域该动一动了？

文/王宁